Prestiti ipotecari: 20 consigli di esperti

Non voglio pagare l'affitto per tutta la vita, ma mettere i soldi in una proprietà. Cosa devo pensare prima?

Sento spesso la frase "Preferisco pagare l'affitto di tasca mia". Ma il piano per finanziare una casa o un condominio in quel modo funziona solo se porti una buona quantità di capitale proprio. Altrimenti, i tassi di prestito che devi pagare alla banca da solo supereranno il tuo affitto precedente, per non parlare del rimborso del prestito. A lungo termine, tuttavia, tra 20 anni e più, il conto può essere preso. Supponendo che il tuo quadro personale sia giusto: ad esempio, sei costantemente impiegato in un'azienda finanziariamente solida; Sono in salute, guadagnano bene e non hanno probabilità di trasferirsi in un'altra città.

Quanta equità devo portare?

Più è, meglio è! Se vuoi dormire sonni tranquilli, ti aspetti il ​​30 percento del prezzo di acquisto. Almeno il 20 percento dovrebbe assolutamente esserlo: la mancanza di equità significa sempre che devi prendere in prestito una quantità relativamente grande di denaro - e pagare un sacco di interessi alla banca.

Quali possibilità di prestito ipotecario esistono?

Fondamentalmente, oltre all'equità si dovrebbe anche considerare il proprio denaro per i costi aggiuntivi al momento dell'acquisto di un immobile. Spesso non vengono pensati, possono compensare, a seconda dello stato, tra l'8 e il 10 percento del prezzo di acquisto - per il compenso del notaio che esegue il contratto di acquisto, per l'iscrizione nel registro fondiario, per l'imposta sul trasferimento fondiario e un'eventuale commissione di intermediazione. Queste sono le principali possibilità di prestito ipotecario:

Mutui ipotecari: contratto di credito a lungo termine con una banca in cui la proprietà è impegnata a garanzia della banca. L'ipoteca dura fino a quando l'intero importo del prestito è stato ripagato. Regola empirica: più basso è il rimborso corrente, più lungo è il periodo di rimborso. Da non confondere con questo è il periodo di interesse fisso, cioè il periodo per il quale sono fissati i tassi di interesse. Di solito sono 10, 15 o 20 anni. Alla fine del periodo di interesse fisso, di solito esiste ancora un debito residuo relativamente elevato.

Bausparvertrag: In una società edile, una certa somma viene salvata a un tasso di interesse fisso. Se il contratto è pronto per la cessione (ad esempio perché viene risparmiato il 40 o il 50 percento della somma), hai diritto a un prestito di risparmio domestico a basso interesse per l'importo residuo.

finanziamento misto: Combinazione di prestiti bancari e prestiti di risparmio casa.

Prestiti pubblici: Tra gli altri premi il Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Sono di scarso interesse perché promuovono progetti di costruzione politicamente desiderati, come un isolamento termico particolarmente efficace.

Housing Riester: contratto di prestito certificato per la costruzione o l'acquisto di un immobile di proprietà e residenza principale. Il modello è più utile per le giovani famiglie con diversi bambini. Beneficiano di un assegno statale a lungo termine - € 154 per persona all'anno, € 185 per bambino e € 300 (nati dopo l'1 / 1/2008). Prerequisito: pagamenti annuali del 4 percento dello stipendio lordo dell'anno precedente, massimo 2100 euro. Tuttavia, Riester residenziale ha anche molti ganci e scappatoie, a causa di un carico di regolamenti burocratici. Informati in tempo reale sui vantaggi e gli svantaggi (ad esempio, su www.vorsorge-know-how.de) e assicurati di ottenere una consulenza completa.

Casa o condominio - come faccio a sapere cosa è meglio per me e la mia famiglia?

Vuoi vivere in città? Quindi è più probabile un condominio. Vicino alle case della città ci sono almeno metropoli come Monaco, Amburgo, Francoforte o Stoccarda che difficilmente si può avere, e se è così, allora a prezzi orrendi. La domanda "casa o condominio?" Quindi, prima di tutto, è finanziaria. Perché gli appartamenti sono generalmente più economici delle case con terra - nell'acquisto, ma anche nei costi successivi come le riparazioni o i costi di riscaldamento. Tieni presente, tuttavia, che come proprietario di un appartamento, farai sempre parte di una famiglia - con tutti i conflitti pre-programmati che potresti già avere dal tuo tempo come inquilino. Ciò significa anche che non puoi decidere da solo, sia che si tratti del rinnovo della facciata, del colore del vano scala, dell'installazione di un ascensore o dell'installazione di un sistema solare. Naturalmente, la situazione della vita gioca sempre un ruolo cruciale. Hai figli piccoli? Quindi una casa in campagna sarebbe bella, ma onestamente chiediti: ti piace il giardinaggio? Vuoi fare tutto da solo, cos'altro fa una società di gestione immobiliare per te? Chi in famiglia è pronto a mettere da parte neve e ghiaccio davanti alla casa all'inizio dell'inverno? Quanto tempo e denaro spendi, perché devi andare molto più lontano di prima per lavorare? E se in seguito i tuoi figli vanno per la loro strada: la casa nel verde è ancora il tuo sogno migliore?

Vale la pena un contratto di risparmio domestico se non so se voglio costruire in seguito?

Assolutamente! Se si decide durante la Ansparphase contro un acquisto di beni immobili, il contratto può essere convertito a molte tariffe successivamente in un contratto di risparmio puro. Ci sono quindi tassi di interesse più elevati se si rinuncia al prestito.Vantaggio importante di un contratto Bauspar: non è necessario impegnarsi con l'una o l'altra opzione alla conclusione.

I servizi a risparmio di capitale possono essere inclusi in un contratto di risparmio domestico?

Sì, è possibile Ma per l'acquisto di una proprietà, i soldi risparmiati non saranno sufficienti, anche dopo molti anni. Calcolarlo piuttosto che un contributo ai costi aggiuntivi, che porta con sé un acquisto immobiliare.

Come posso trovare un perito affidabile che possa apprezzare il valore di una casa?

Grandi banche private, casse di risparmio e banche cooperative spesso hanno i loro dipartimenti immobiliari. I dipendenti di solito forniscono anche rapporti di esperti. Inoltre, molti broker hanno una formazione aggiuntiva come esperti e gli architetti sono autonomi. Potresti anche voler sentire dagli amici se qualcuno conosce un esperto affidabile.

Se una casa costa 750.000 euro, quanto puoi finanziare con un prestito?

Di norma, un massimo dell'80 percento del prezzo di acquisto - a 750.000 euro, ad esempio, si otterrebbe un prestito di 600.000 euro. Con la migliore affidabilità creditizia e le ottime condizioni finanziarie dei mutuatari, a volte può essere pari al 100% del prezzo di acquisto. Ma poi paghi per una parte tassi di interesse spesso più alti.

Esiste un computer di confronto per i prestiti ipotecari su Internet?

Tali computer online offrono banche e compagnie assicurative, nonché società Internet, giornali, borse immobiliari e portali come www.interhyp.de (compresi calcoli di budget, calcolatrice di interessi, rimborsi o prestiti di follow-up), www.immobilienscout24.de ( tra l'altro con i prezzi di acquisto in diverse regioni o distretti della città) o www.drklein.de (tra le altre cose con il calcolatore dei prestiti e le previsioni per lo sviluppo dei tassi di interesse a breve o medio termine con il finanziamento dell'edificio).

Qual è l'onere mensile e come posso calcolare se posso permettermelo?

L'onere mensile dipende ovviamente dall'importo del prestito e dagli interessi. Ad esempio, supponendo che tu abbia un prestito di 300.000 euro al 4% di interesse e rimborsi dell'1%, dovrai aspettarti un debito del 5% all'anno. Ciò significa che paghi 1250 euro al mese in interessi e capitale. Per verificare ciò che puoi permetterti, è meglio elencare tutto ciò che spendi in media al mese. Questo mette a confronto le spese che potrebbero venire da te come proprietario di una casa. Non devi solo aspettarti il ​​credito, ma anche pensare al riscaldamento, ai costi dell'acqua o alla raccolta dei rifiuti. Attenzione, se questo va solo a zero! Un buffer di rischio deve essere - ad esempio per emergenze personali, per riparazioni a casa o appartamento, possibilmente anche per un successivo aumento dei tassi di prestito.

Posso dividere l'importo totale del finanziamento?

Sì, può anche essere fatto molto bene. Ad esempio, supponiamo di aver bisogno di un prestito di 100.000 euro e di ottenere 40.000 euro da un contratto di risparmio in quattro anni. Se puoi mettere questi soldi nell'ammortamento, ha senso dividere il prestito. Quindi il tasso di interesse fisso per la parte del prestito superiore a 40 000 EUR viene concordato solo per quattro anni. Dopo il pagamento del contratto di risparmio, questa parte del prestito verrà rimborsata. Vale anche la pena includere nel finanziamento un contratto Bauspar basato sull'allocazione. I prestiti di risparmio domestici, diversamente dai prestiti bancari, possono essere rimborsati in qualsiasi momento.

La mia banca mi offre un prestito di costruzione con interessi variabili. Dovrei farlo?

Un tasso di interesse variabile sembra inizialmente molto allettante perché il tasso di interesse è molto più basso del solito. Il motivo: le banche applicano commissioni più elevate per il denaro | prestiti ipotecari, ma non vi è alcun premio per una garanzia a tasso fisso per tutto l'anno. Il modello è pericoloso, poiché i tassi di interesse variabili vengono adeguati ogni tre mesi ai tassi di interesse di mercato. In termini concreti, ciò significa che se i tassi di interesse aumentano, aumenta anche l'onere degli interessi. Pertanto, si dovrebbe concordare tassi di interesse variabili per un prestito di costruzione solo se si può rimborsare un prestito in tempo utile, ad esempio, perché si otterrà un'assicurazione sulla vita più grande tra due anni.

Se mi rendo conto che sto pagando troppo a lungo per un prestito, posso negoziare nuovi termini nel mezzo?

Se, ad esempio, hai fissato il tasso di interesse per dieci anni, allora è meglio negoziare le modalità in seguito. Anche un cambio di banca è possibile. Per le modifiche durante il periodo, la banca addebita commissioni elevate. Tuttavia, con un periodo di interesse fisso più lungo (ad esempio 20 anni), hai sempre la possibilità di richiedere una risoluzione speciale subito dopo dieci anni. Dopo un periodo di preavviso di (normalmente) sei mesi, è possibile richiedere un nuovo prestito con i termini e le condizioni attuali.

Mio marito vuole comprare un appartamento. Ora la banca chiede che firmi una garanzia. Deve essere?

Almeno è così. Perché due persone che sono responsabili del credito, ovviamente, la banca piuttosto che un solo mutuatario. D'altra parte, non ci sono obiezioni se si è anche nel registro fondiario. Perché se possiedi il 50 percento della proprietà, è giusto che tu sia responsabile per metà del prestito.Se solo tuo marito è il proprietario del registro fondiario, dovresti rifiutare la garanzia secondo me.

I parenti mi danno un prestito edilizio al due per cento di interesse. Posso accettarlo? E chi è nel registro fondiario?

Tali prestiti non sono così rari. In ogni caso, è necessario registrare l'interesse concordato e la data di rimborso in un contratto scritto. La maggior parte dei prestiti tra parenti o amici sono concessi senza iscrizione nel registro fondiario. Altrimenti, questo prestito sarebbe "subordinato" nel registro fondiario, cioè: in una preclusione, tutti gli altri creditori otterrebbero i loro soldi.

Quando dovrebbe essere necessariamente completato il finanziamento?

In ogni caso, all'inizio del pensionamento, quando il reddito è più basso - e finalmente vuoi beneficiare di una vita "senza affitto".

Ho un'eredità in vista. Ha senso sostituire prematuramente un prestito di costruzione con esso?

Sì, se l'interesse residuo sul prestito è superiore alla "penalità di pagamento anticipato". La banca può addebitarti tale addebito in caso di risoluzione unilaterale del contratto di prestito prima della scadenza.

Cosa succede se non riesco più a pagare?

Puoi negoziare con la banca se e per quanto tempo rimanderai. Se un rimborso non è ancora possibile, è necessario vendere la proprietà o la banca avvierà una vendita di preclusione.

Gli amici hanno ottenuto un prestito immobiliare da una cassa di risparmio più economica della mia banca di casa. Un cambiamento non sarebbe utile per me?

Semmai, dovresti aspettare fino alla scadenza del blocco del tasso di interesse sul tuo prestito. Ma cosa dovresti considerare prima di un cambiamento: solo la tua banca interna conosce abbastanza bene le tue circostanze finanziarie. In un'altra banca non sarà possibile ottenere un altro controllo del credito.

Si dovrebbe comprare un condominio come investimento, se non si desidera utilizzare la proprietà stessa?

Ciò può valere la pena se il rendimento è corretto, ovvero l'utile netto supera almeno un tasso di inflazione (ipotizzato) compreso tra il 2 e il 3 percento. Tuttavia, il settore immobiliare non è un investimento facile. Devono essere gestiti, gestiti e noleggiati. Tutto costa e gli affitti possono cadere o fallire del tutto. Forse anche i benefici fiscali che rendono interessante questo investimento saranno rimossi.

Informazioni sulla valutazione gratuita di immobili possono essere reperite presso i colleghi di stern.de.

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